Primera reflexión. Sobre el sobreendeudamiento de las familias, que yo extendería a muchas empresas, ayuntamientos y Sector Público en general, cabe preguntarse: ¿Es responsabilidad del Sistema Financiero por facilitar el crédito?
Mi opinión es que todo y que tiene culpa en algunos casos en préstamos a particulares por incitar a aumentar el crédito de forma artificial facilitando el cambio de hipoteca con la adición de gastos al consumo en el caso de los particulares, mi conocimiento indica que a nadie se la puesto la pistola en el pecho para firmar un préstamo hipotecario.
No hay que obviar que muchas familias han querido a través del crédito acceder a un status económico superior, muy por encima de las posibilidades reales en función de los ingresos presentes y futuros.
¿ Por qué las hipotecas tradicionalmente solo se concedían en base al 80% del LTV ( Loan to value) valor de tasación?.
Cuando firmamos una hipoteca lo hacemos por un valor de principal, pero la cláusula hipotecaria es el valor máximo que nos puede reclamar el hipotecante en caso de impago. Usualmente corresponde a la suma de principal+6 meses de intereses ordinarios+18 intereses de demora + costas judiciales.
Nuestro sistema judicial es lento y si un prestatario impaga la hipoteca pueden pasar 2 año hasta que se subaste la finca en garantía. Es por ello que si se impaga al principio del crédito en estos dos años entre demoras y costas el valor de deuda evidentemente supere el 80% i llegue hasta el 100%.
Por tanto el hipotecante puede ser que en subasta no recupere el total de la deuda contraída y por ello deba de reclamar personalmente la diferencia. Ya no hablemos si son hipotecas concedidas al 100% de tasación, o bien si se han hecho sobre una finca ubicada en la “ciénaga de Shrek” que ha bajado su valor.
En mi opinión el debate de si para cancelar la deuda hipotecaria debe ser suficiente entregar las llaves del piso, provocaría una restricción de crédito sin precedentes y un duro revés para el sector inmobiliario, constructor y para los futuros compradores. ¿Por qué?:
Ninguna entidad financiera otorgaría hipotecas por encima del valor del 70%, para cubrirse de impagos, no se financiarían viviendas en lugares donde exista riesgo de descenso de precios, y si alguna Entidad o Financiera quisiera correr el riego, exigiría una prima de riesgo que encarecería el precio pagado de intereses.
Pues imaginemos que nos conceden una hipoteca al 100%+ gastos como se hacía hace un tiempo, a los 3 meses dejamos de pagar y el Banco inicia una demanda que no llegara a consumarse pues me niego a entregar la posesión hasta que se inicie un juicio sobre la demanda interpuesta. Cuando recibo la citación ( al cabo de 2 años) pues entrego las llaves al Banco y deuda saldada. Casi dos años de alquiler gratis….. ¿ Seria normal?
2 comentarios:
Buenas Sergi, ya estamos de vuelta otra vez con las clases, sin apenas tiempo para descansar, pero con ganas de acabar lo empezado hace 4 años.
Jejeje desconocia el caso que has comentado, ya veo que la picaresca en este pais no descansa desde tiempos de Quevedo.
Bueno vayamos al caso que nos ocupa, estoy en parte de acuerdo en tu planteamiento de la restriccion del credito y sus consecuencias pero el problema creo como bien dices, fue cuando las entidades financieras en su mayoria cajas de ahorro dieron el 100% del valor del piso, quizas porque ambos, entidsdes y consumidores perdieron la percepcion del riesgo por los tipos de interes tan bajos durante tanto tiempo.
Ahora es cuando viene el problema para las familias porque aquello que antes valia x como dijo el tasador, que no se que intereses tenia, ahora vale x-1, como vuelve a decir el tasador y el banco, y como la gente pensaba que lo que adquiria no bajaria de precio tendrian el problema solucionado cuando no pudiesen pagar, pero ha quedado demostrado que los mitos no perduran eternamenteda.
Pero mi indignacion y es por eso por lo que te escribi es, porque las tasadoras, empresas en teoria independientes no le pusieron el cascabel al gato y contribuyeron al aumento artificial de los precios? ahora si que tasan como si vivieras en la cienaga de sherk. Ni antes valia tanto ni ahora vale tampoco para que una familia que se hipotecó, este condenada de por vida a una deuda que el banco no le puso ninguna pega aun sabiendo del riesgo que eso les suponia.
Concluyendo y en referencia al auto judicial que se publico hace unas semanas, creo que si cuando se pide un prestamo el banco establece unas condiciones deberia ser consecuente sino al final acabaremos elegiendo pulpo como animal de compañia.
P.D. 1 derivada de esta situacion restriccion del credito a las empresas para invertir, y si te dan el prestamo, a leerse la letra pequeña (jejeje)
Bueno Sergi, un saludo y ya nos vemos algun dia por la universidad.
Carlos
Carlos, la verdad es que nadie sabe a ciencia cierta cuánto valen los pisos. El valor hipotecario se estable por un método llamado comparación. El tasador comparar diversas transacciones efectuadas en la zona y otorga un valor medio por m2. Si hay pocas ventas, hay pocas referencias y por ello estadísticamente es una valor que puede producir error. Cuando los precios no dejaban de subir, era porque habían muchas transacciones que se producían cada vez a mayores precios, muchos profesionales creíamos que era una aberración, pero la realidad es que se hacían transacciones y por ello los precios que la tasadoras seria hacían se ajustaban al mercado.
Si es cierto, que algunas EEFF utilizaban empresas de tasaciones altamente vinculadas y forzaban la máquina, hecho que producía ventas que encarecían los precios. Fíjate que los promotores no vendían, les quitaban los pisos de las manos, y cada fase aumentaba el precio una barbaridad especialmente del suelo construible que cada vez era más escaso. De hecho el mercado se comportaba como demanda inelástica, ósea los cambios de precio no afectaban a la demanda, se seguir vendiendo pisos sin problema, gracias a mayores facilidades y mayores porcentajes de crédito.
En la actualidad el efecto es parecido, aunque se bajen los precios de la vivienda drásticamente estas bajadas no afectan a la demanda que sigue siendo débil.. De hecho muchos promotores podrían vender sus viviendas acabadas por debajo del valor esperado, pero ello sería asumir pérdidas y como no les gusta pues si pueden esperan, con lo que los precios se resisten a bajar más y provocar aumento de demanda.
No hay que olvidar que a ningún hipotecado de España nadie le puso una pistola para firmar su crédito y cada uno debe saber que deuda puede asumir.
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