Otro ejemplo de “Duros a 4 pesetas”.

Si releéis mi post de 26-01-2009 y especialmente mis amigos y alumnos saben que siempre soy cauto al analizar los riesgos de las inversiones, y que ante una alta rentabilidad comparada con otra libre de riesgo, siempre se esconde explicita o implícitamente un riego del cual debemos ser conscientes y asumir.

El caso es el que también por aquellas fechas expuse en mis clases sobre la oferta de pagarés emitidos por el grupo Ruiz Mateos. Mis alumnos hicieron un buen estudio sobre los riesgos de esa inversión, especialmente el de crédito o insolvencia, junto con la liquidez. Llegaron a la conclusión que el alto porcentaje representaba un alto riego a correr, y que la única garantía era la palabra o la confianza con el grupo.

Pero muchos pequeños inversores movidos bien por la ignorancia, (“mal de nuestro país”), por la avaricia, (“un pecado capital”), o por un mal asesoramiento han vuelto a caer como otros inversores lo hicieron antes en los casos del Fórum Filatélico, Gescartera etc.

Quizá han cobra su cupón del 10% o 8%, pero difícilmente van a recuperar su inversión. Algunos afortunado quizá, si tienen espacio en casa serán recompensados por es “Brandy añejo de Jerez” que garantizaban algunas de sus inversiones y podrán aliviar sus penas con un trago.

Debate hipotecario en España

Después de un tiempo muy atareado, voy a seguir posteando con cierta regularidad. Carles, un ex alumno y seguidor del blog me pide que comente mi opinión en base al debate hipotecario que esta suscitándose en nuestro país.

Primera reflexión. Sobre el sobreendeudamiento de las familias, que yo extendería a muchas empresas, ayuntamientos y Sector Público en general, cabe preguntarse: ¿Es responsabilidad del Sistema Financiero por facilitar el crédito?

Mi opinión es que todo y que tiene culpa en algunos casos en préstamos a particulares por incitar a aumentar el crédito de forma artificial facilitando el cambio de hipoteca con la adición de gastos al consumo en el caso de los particulares, mi conocimiento indica que a nadie se la puesto la pistola en el pecho para firmar un préstamo hipotecario.

No hay que obviar que muchas familias han querido a través del crédito acceder a un status económico superior, muy por encima de las posibilidades reales en función de los ingresos presentes y futuros.

¿ Por qué las hipotecas tradicionalmente solo se concedían en base al 80% del LTV ( Loan to value) valor de tasación?.

Cuando firmamos una hipoteca lo hacemos por un valor de principal, pero la cláusula hipotecaria es el valor máximo que nos puede reclamar el hipotecante en caso de impago. Usualmente corresponde a la suma de principal+6 meses de intereses ordinarios+18 intereses de demora + costas judiciales.

Nuestro sistema judicial es lento y si un prestatario impaga la hipoteca pueden pasar 2 año hasta que se subaste la finca en garantía. Es por ello que si se impaga al principio del crédito en estos dos años entre demoras y costas el valor de deuda evidentemente supere el 80% i llegue hasta el 100%.

Por tanto el hipotecante puede ser que en subasta no recupere el total de la deuda contraída y por ello deba de reclamar personalmente la diferencia. Ya no hablemos si son hipotecas concedidas al 100% de tasación, o bien si se han hecho sobre una finca ubicada en la “ciénaga de Shrek” que ha bajado su valor.

En mi opinión el debate de si para cancelar la deuda hipotecaria debe ser suficiente entregar las llaves del piso, provocaría una restricción de crédito sin precedentes y un duro revés para el sector inmobiliario, constructor y para los futuros compradores. ¿Por qué?:

Ninguna entidad financiera otorgaría hipotecas por encima del valor del 70%, para cubrirse de impagos, no se financiarían viviendas en lugares donde exista riesgo de descenso de precios, y si alguna Entidad o Financiera quisiera correr el riego, exigiría una prima de riesgo que encarecería el precio pagado de intereses.

Pues imaginemos que nos conceden una hipoteca al 100%+ gastos como se hacía hace un tiempo, a los 3 meses dejamos de pagar y el Banco inicia una demanda que no llegara a consumarse pues me niego a entregar la posesión hasta que se inicie un juicio sobre la demanda interpuesta. Cuando recibo la citación ( al cabo de 2 años) pues entrego las llaves al Banco y deuda saldada. Casi dos años de alquiler gratis….. ¿ Seria normal?